O Valor de Mercado vs. O Valor de Referência
A aquisição de um imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa ou empresa, mas o processo costuma vir acompanhado de uma carga tributária complexa. Entre os custos, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) destaca-se como um dos principais pontos de atrito entre o fisco municipal e o contribuinte. Há algum tempo, o cenário jurídico brasileiro passou por uma definição fundamental que impacta diretamente o bolso de quem compra um imóvel.
A Divergência entre a Realidade e a Avaliação Municipal
É comum que as prefeituras estabeleçam, de forma unilateral, um “valor venal de referência” ou utilizem a base de cálculo do IPTU como piso para a cobrança do ITBI. No entanto, em algumas cidades observamos que eventualmente esses valores de referência superam significativamente o valor real da negociação. Essa discrepância gera um pagamento de imposto sobre uma riqueza inexistente.
O Entendimento Consolidado pelo STJ (Tema 1.113)
Para pacificar essa questão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou teses vinculantes no Tema Repetitivo 1.113, que podem ser resumidamente desta forma descrita:
- Presunção de Boa-fé: O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.
- Inexistência de Piso no IPTU: A base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU.
- Veto ao Arbitramento Unilateral: O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores de referência pré-estabelecidos.
Isso significa que o valor do ITBI deve ser baseado no valor de mercado, no valor da transação (compra e venda). Se você adquiriu um imóvel por um valor inferior ao que a prefeitura indicava como referência para fins de aplicação de ITBI, isso vulnerou o seu direito de recolher o tributo (ITBI) sobre o valor real do negócio.
Mesmo com a decisão pacificada pelo Tribunal Superior, algumas prefeituras insistem em cobrar o imposto de maneira equivocada, lesando contribuintes.
O Momento do Pagamento e Encargos Indevidos
Outro ponto de atenção é a exigência antecipada do imposto. Muitos municípios condicionam a lavratura da escritura ao pagamento do ITBI, aplicando multas e juros caso o contribuinte não o faça em prazos curtos.
Contudo, a jurisprudência, inclusive com reflexos no STF (Tema 1.124), reforça que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade no Registro de Imóveis. Assim, cobranças de encargos moratórios (juros e multas) antes do registro podem ser consideradas indevidas.
Tabela de Alíquotas de ITBI (Região de Campinas e cidade de São Paulo)
Para fins de análise pelo leitor, indicamos aqui as cidades da região onde nosso escritório se situa, bem como as alíquotas de ITBI fixadas por cada prefeitura, com observações que entendemos pertinentes.
| Cidade | Alíquota | Observações (Reduções e Isenções Previstas em Lei) |
| São Paulo | 3% | Redução: Alíquota de 0,5% sobre o valor efetivamente financiado pelo SFH (até o limite de 800 UFM). Isenção: Total para imóveis de até R$ 235.485,84 em casos de primeira aquisição ou Minha Casa Minha Vida. |
| Campinas | 2,7% | Possibilidade de isenção ou descontos para famílias de baixa renda ou programas habitacionais específicos, conforme critérios da prefeitura. |
| Indaiatuba | 2% a 2,5% | Isenção: Facultada apenas na primeira transmissão da propriedade perante o Registro Imobiliário. Alíquota progressiva: 2% até 15.000 UFESP e 2,5% sobre o excedente. |
| Vinhedo | 3% | Isenção: Possibilidade de isenção total ou parcial para proprietários de um único imóvel residencial de até 200m², com renda de até 5 salários mínimos. |
| Hortolândia | 2% | Isenção: Imóveis voltados à habitação de interesse social (Faixa Urbano I do Minha Casa Minha Vida) são isentos até a entrega aos mutuários. |
| Americana | 2,5% | Alíquota atualizada em 2021; a legislação foca na adequação à base de cálculo do valor venal. |
| Paulínia | 2% | Alíquota reduzida de 3% para 2% em 2017 para todos os casos, visando estimular o mercado. |
| Nova Odessa | 2% | Aplica-se a alíquota padrão sobre o valor do negócio. |
| Jaguariúna | 3% | Alíquota atualizada recentemente (dezembro de 2024) para 3% nas transmissões em geral. |
| Sumaré | 2% | Legislação municipal permite o parcelamento do imposto, facilitando o acesso ao registro. |
| Valinhos | 2% | Código Tributário Municipal atualizado em 2021 altera redação sobre base de cálculo. |
| Monte Mor | 2% | Prevê reduções de base de cálculo em casos específicos de nua propriedade ou usufruto. |
| Cosmópolis | 2% | Segue o padrão da região com alíquota sobre o valor da transmissão. |
Conclusão e Análise de Direitos
A conformidade tributária exige vigilância. Para o comprador, o primeiro passo é comparar a guia de recolhimento emitida pela prefeitura com o valor efetivo constante no contrato de compra e venda ou de financiamento.
Caso identifique que o imposto foi calculado sobre um valor de referência superior ao valor de mercado, ou que houve incidência de multas antes do registro imobiliário, o ordenamento jurídico oferece meios para a retificação dessa cobrança, seja de forma preventiva ou através da restituição do que foi pago a maior nos últimos cinco anos.
